Shopping com problemas? O que o cotista de um fundo precisa saber
Atualmente, 12 fundos imobiliários investem neste tipo de empreendimento. Como se prevenir contra transtornos que possam causar prejuízos e o que fazer no pior cenário
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Arthur Vieira de Moraes* para o 247 - Este ano, os shoppings centers estão mais na mídia do que nunca. Além das notícias usuais, como expectativa ou balanço de vendas, tem sido frequentes as notícias de ações da prefeitura de São Paulo e do Ministério Público na apuração de irregularidades nestes empreendimentos -- recentemente, envolvendo os shoppings Paulista e Pátio Higienópolis. A maioria dos casos está relacionada ao descumprimento da lei municipal de pólos geradores de tráfego, que exige que os empreendedores façam obras estruturais para compensar os impactos no trânsito. Mas até acusações de falta de alvará para funcionamento já foram aventadas. Bom para a cidade e para os cidadão, mas e o investidor de fundos imobiliários, como pode ser afetado por isso?
Os fundos que investem em shoppings possuem participações sobre os imóveis e obtêm receita pela locação dos espaços ou por um percentual das vendas dos lojistas (o que for maior). Atualmente, são 12 fundos negociados em Bolsa e mercado de balcão que exploram este negócio imobiliário, e a maioria dos shoppings está localizada na cidade de São Paulo.
O investidor deve ficar atento ao noticiário para saber se os ativos do fundo em que investe (ou pretende investir) estão dentre os empreendimentos envolvidos nessas denúncias e questionar o gestor sobre os acontecimentos e os reais riscos envolvidos. Por mais precavido que um investidor possa ser, nem todas as informações podem ser checadas, nem precisariam: afinal, supõe-se que o gestor tenha tomado os devidos cuidados ao decidir pela compra de um ativo.
Uma vez ocorrido um problema com o imóvel do fundo ou levantada uma suspeita, o cotista pode questionar o gestor para entender a extensão dos fatos. Para tanto, basta usar os canais disponíveis (telefone, e-mail, site da gestora). Houve falha na "due diligence", auditoria realizada antes da conclusão da compra de um ativo? Os procedimentos serão mais rigorosos nas futuras avaliações? Caso o shopping seja multado, qual será o impacto sobre o patrimônio e os rendimentos do fundo? E se o shopping for interditado? Qual a estimativa diária de prejuízo ao faturamento do fundo? O que está sendo feito para evitar prejuízos?
Melhor ainda se o gestor se antecipar em divulgar informações ao mercado para tranquilizar os investidores. Vale lembrar que a mera acusação não significa que existam, de fato, irregularidades, mas é importante que as dúvidas sejam debeladas o quanto antes para evitar que investidores temam pelos seus patrimônios e vendam cotas desnecessariamente.
As suspeitas são recentes, os desdobramentos ainda estão por vir. Algumas denúncias podem se confirmar e gerar transtornos (e prejuízos) para os investidores desses fundos, outras se mostrarão infundadas.
O que poderia acontecer no caso do fechamento de um shopping? Considerando que pendências documentais ou falta de obras no entorno são problemas sanáveis, um estabelecimento poderia ficar fechado por alguns dias ou semanas, até que as pendências com o poder público sejam sanadas -- como chegou a acontecer no ano passado com o Shopping Center Norte, em São Paulo.
Neste caso, o real prejuízo ao fundo e aos cotistas primeiro estaria relacionado à diminuição do faturamento, porque os contratos de locação com lojistas prevêem uma cobrança híbrida, que consiste em um valor mínimo de aluguel ou um percentual do faturamento da loja (aquele que for maior).
Se um shopping passa alguns dias fechado, é evidente que o faturamento mensal dos lojistas será bem menor, e é provável que paguem apenas o valor mínimo de aluguel naquele mês. Isso prejudicaria o faturamento do fundo, principalmente se o fechamento ocorresse às vésperas de uma data tradicional, como o dia dos namorados, dia dos pais ou Natal.
Assim, o primeiro impacto é de rendimentos menores, mas não cessantes.
Para regularizar a situação, no entanto, o shopping terá que gastar dinheiro com documentos, advogados, multas, obras etc. Dependendo de quanto for necessário gastar, o prejuízo aos cotistas pode ser maior.
Todo fundo tem uma reserva para emergências. Se o custo da solução dos problemas não for muito elevado, o fundo pode usar esse dinheiro que já estava guardado, de maneira que o cotista não seria impactado.
Se o custo for superior à reserva, mas puder ser pago em parcelas, o fundo poderia usar parte do faturamento mensal para o pagamento dessa obrigação, o que reduziria o rendimento distribuído aos cotistas durante um período maior de tempo.
Mas se a solução for muito custosa e tiver que ser paga de uma só vez, ocorre o pior cenário: uma chamada de capital. Quando um fundo fica insolvente, o gestor convoca uma assembleia geral de cotistas e delibera sobre uma nova emissão de cotas para fazer frente aos custos. Os cotistas não são obrigados a subscrever às novas cotas, mas, caso não o façam, terão seu patrimônio diluído.
Diante desses acontecimentos, é possível tirar duas boas lições: a importância de conhecer bem o gestor do fundo e de privilegiar a diversificação.
Além de manter contato com o gestor, todo cotista tem direito de participar e votar nas assembleias do fundo. É uma excelente oportunidade para conhecer melhor os profissionais que administram o patrimônio do seu fundo e opinar sobre a condução dos negócios de seu interesse.
Quanto à diversificação, shoppings já são naturalmente bem diversificados, mas os fundos monoativos sempre oferecem um risco adicional frente aos que possuem diversos empreendimentos no portfólio. O investidor pode escolher um desses fundos de patrimônio mais pulverizado ou dividir o valor que pretende investir nesse setor, em três fundos monoativos, por exemplo.
* Arthur Vieira de Moraes é agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI)
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