Comprar imóvel na planta requer atenção redobrada às finanças

Luciane Macedo _247 - A compra do primeiro imóvel está cada vez mais acessível ao brasileiro com o aumento do poder aquisitivo e da oferta de crédito. E, quando se trata de realizar o sonho da casa própria, muitos almejam um imóvel novinho em folha, optando por comprar esse primeiro bem ainda na planta. Conhecer o bairro onde se pretende morar, visitar os estandes de vendas, comparar preços e projetos, além de trocar ideias com parentes e amigos, podem ser etapas prazerosas desse processo. Mas também é preciso se prevenir contra possíveis percalços. Adquirir um imóvel na planta, o que a maioria dos brasileiros faz uma só vez na vida, requer cuidados redobrados às finanças e um bom planejamento antes de fechar negócio.

Para o economista Luiz Calado, autor do livro "Imóveis, seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio" (Saraiva) e vice-presidente da diretoria executiva do Ibef-SP (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças de São Paulo), o primeiro passo para a compra segura e tranquila de um imóvel na planta é fazer uma poupança prévia e ter disciplina de poupador. Não se deve fechar negócio tão logo se tenha o suficiente para a entrada, esgotando todos os recursos poupados. "Fuja dos financiamentos sem entrada", orienta Calado. "Se a pessoa não consegue guardar o suficiente para a entrada, significa que ela não tem cultura de poupador e vai ficar muito mais difícil pagar o imóvel".

Antes de assumir a dívida, Calado orienta que o futuro proprietário do imóvel guarde o valor da parcela por dois ou três meses, para descobrir se ele terá disciplina suficiente para não se endividar com o passar dos anos, até que todas as parcelas sejam quitadas. "Defina quanto vai gastar e planeje como vai guardar o dinheiro necessário", assinala. E é preciso levar em conta que os rendimentos (e, portanto, a forma de poupar) podem mudar com o passar do tempo. Para saber se as parcelas vão caber no orçamento, o comprador pode fazer uma simulação do financiamento pela internet, o que lhe dará uma noção mais realista para fazer um planejamento adequado.

Os valores das prestações pagas durante a construção podem ser diferentes das parcelas de financiamento do saldo devedor. "Geralmente, as pessoas estão despreparadas e acabam se surpreendendo com essa diferença", comenta Calado. Segundo o Secovi-SP (Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo), até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) ou CUB (Custo Unitário Básico). Após a entrega das chaves, o comprador pode quitar a dívida com os recursos do FGTS para amortizar parte do valor (caso seja seu primeiro imóvel) e financiar o restante com o banco, informando-se sobre taxas e prazos.

Pesquisar o histórico da construtora ou incorporadora e, sempre que possível, visitar uma obra já entregue é outro cuidado fundamental quando se compra um imóvel na planta.

Ao escolher a localização do imóvel, leve em conta suas futuras necessidades (ou de sua família). Preste atenção à infraestrutura disponível na região e aos serviços oferecidos. Visite o empreendimento durante o dia e à noite e acompanhe o andamento das obras pela internet -- muitas empresas já oferecem esse tipo serviço.

Sobre a unidade escolhida, preste atenção a detalhes como posição em relação ao sol, vista para a rua ou área de lazer, ventilação, qualidade e marca dos materiais e equipamentos a serem utilizados, que devem constar do memorial descritivo do imóvel na planta. "Visite uma unidade decorada para ter real noção do espaço", orienta Calado. Não deixe de prestar atenção a peças de decoração que podem dar a ilusão de um espaço maior, como uma TV de tela plana.

Durante a visita de inspeção, avalie se o imóvel apresenta todas as condições de uso, verificando portas, janelas, vedações e torneiras. "Esse é o momento de reclamar caso haja algo errado", previne Calado. "Dedique todo o tempo necessário para conferir que está tudo de acordo".

No momento de receber as chaves, também existem despesas cartoriais e com a prefeitura que devem estar contempladas no orçamento. Elas correspondem a aproximadamente 4% do valor de compra do imóvel, segundo o Secovi-SP.

Ao assinar o contrato e fechar negócio, é recomendável que o comprador esteja acompanhado de um advogado para esclarecer eventuais dúvidas. Caso isso não seja possível, veja, a seguir, quais são as orientações do Idec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor) sobre os principais cuidados necessários, o que fazer caso haja atraso na entrega do imóvel e também quais são os direitos do consumidor caso ele desista da compra.

Assinatura do contrato

Certifique-se de que as promessas contidas no material publicitário ou feitas pelo corretor na fase de negociação estão contempladas no contrato.

Confirme se o projeto de construção foi aprovado pelas autoridades competentes e se a incorporação está regular perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Em compra financiada (ainda que só a partir da entrega das chaves), exija informações precisas, como, por exemplo, se com a assinatura do compromisso de compra e venda o financiamento já está automaticamente aprovado, quais as consequências se o crédito não for aprovado e quais as condições gerais do financiamento (exigências para liberação do crédito, prazos, taxa de juros, sistema de amortização, etc).

Assegure-se de que consta do contrato a data de entrega das chaves (mês e ano). Desconfie se houver cláusula prevendo a possibilidade de prorrogação da entrega por período excessivo.

Pagamento de juros antes da entrega das chaves

A cobrança de juros antes da entrega das chaves constitui prática/cláusula abusiva -- nesse sentido, também dispõe a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça. Havendo cláusula prevendo essa prática, o consumidor pode requerer sua nulidade na Justiça, assim como a devolução dos valores eventualmente pagos a esse título, em dobro. O pagamento de juros, devidos em razão de atraso no pagamento da prestação, pode ser cobrado independentemente da entrega das chaves pelo vendedor.

Descumprimento do prazo de entrega

O consumidor pode exigir a rescisão do contrato e pleitear a efetiva indenização dos prejuízos sofridos -- como uma despesa de aluguel, que teve de continuar honrando, em virtude da não entrega da obra no prazo, por exemplo. Nessa hipótese, todos os valores pagos pelo consumidor devem ser restituídos pela empresa, atualizados e acrescidos de juros, não cabendo qualquer espécie de multa ao comprador.

Desistência da compra

Nos contratos de compra e venda de imóveis a prazo, a cláusula que prevê a perda total das quantias pagas em caso de inadimplemento é nula. Portanto, o consumidor que, após o pagamento de uma ou mais parcelas, desistir do contrato (seja em razão de dificuldades financeiras ou por qualquer outro motivo), tem direito à devolução das quantias já pagas, descontado apenas o valor de eventual multa prevista em contrato. A cláusula que prevê a obrigação do consumidor pagar multa, em percentual excessivo, acima de 20%, é considerada abusiva e pode ser declarada nula pela Justiça. Há inúmeras decisões judiciais nesse sentido.