O novo caminho para investir em imóveis

Por Márcio Kroehn_247 – Os imóveis ganharam fama de ser um dos mais populares investimentos para os brasileiros. Até 1994, a renda do aluguel era considerada uma boa maneira de assegurar que o dinheiro não iria se desfazer com as inúmeras tentativas do Governo salvar a economia da inflação crescente. A aplicação inicial estava garantida com o bem físico e a valorização de mercado. Passados 17 anos desde a implantação do Plano Real, os especialistas consideram a compra de uma casa ou de um apartamento uma opção de baixa lucratividade: os preços subiram bastante recentemente, os alugueis muitas vezes não competem com a poupança ou a renda fixa e os problemas com a gestão do inquilino podem provocar muita dor de cabeça. Isso significa que é preciso deixar esse ativo de fora da sua carteira?

Não precisa exagerar. Existe a alternativa dos fundos imobiliários, que permitem ao pequeno investidor ser dono de um empreendimento sem ter que pagar o valor total desse bem. Neles, você pode ter participação em um hospital ou em um shopping center, por exemplo. E com o benefício de receber, mensalmente, o aluguel referente à sua cota, que uma administradora vai depositar na sua conta corrente. Alguns fundos conseguem pagar mais de 1% ao mês, mas a maioria rende entre 0,5% e 1%. O investidor recebe o valor integral que for distribuído, pois uma das vantagens dos fundos imobiliários é a isenção do imposto de renda sobre a rentabilidade do aluguel. “O mercado está mais maduro, transparente, regulado e pulverizado, o que faz dele uma alternativa de diversificação de portfolio ao lado da poupança, da renda fixa e das ações”, afirma Rodrigo Machado, diretor da Brazilian Mortgages, uma das principais administradoras do País com 30 fundos e pouco mais de R$ 3 bilhões de patrimônio líquido.

Com a popularização desse tipo de investimento, é possível encontrar boas alternativas com aplicação inicial de R$ 1 mil. “Os investidores desses fundos não são especuladores de bolsa”, diz Sérgio Belleza Filho, especialista em mercado imobiliário. “Eles são aqueles tradicionais compradores de imóveis, que dificilmente se desfazem de uma cota”, completa ele. Um dos maiores problemas dos fundos imobiliários era a ausência de um mercado secundário organizado, ou seja, um lugar específico para os investidores negociarem suas cotas. Com o aprimoramento das regras e de um espaço na BM&FBovespa, agora é possível listar os 55 fundos registrados e identificar as ofertas de compra e venda de um fundo imobiliário. Além da liquidez para os títulos, a bolsa de valores permite visualizar informações básicas, como a rentabilidade. “Os fundos imobiliários ganharam outra dinâmica com o desenvolvimento do mercado secundário, o que fez o volume financeiro e o número de cotistas aumentarem”, diz Machado. No ano passado, o volume financeiro do mercado secundário cresceu 65,6% para R$ 379,1 milhões, com uma quantidade de negociações 1,6 vez maior.

As diferentes alternativas dentro dos fundos imobiliários possibilitam que o investidor encontre um modelo que se encaixa com o seu perfil. Alguns fundos têm apenas um imóvel como ativo. É o caso do Fundo Brasílio Machado de Investimento Imobiliário, proprietário de um edifício comercial de mesmo nome em São Paulo, ou do Fundo de Investimento Imobiliário Shopping Pátio Higienópolis, dono do local onde está o centro de compras na capital paulista. Outros modelos misturam diferentes ativos, como salas comerciais, galpões de transportadoras entre outros tipos de imóveis. Nesse perfil está o CSHG Logística – Fundo de Investimento Imobiliário, que foi formado para adquirir terrenos pelo Brasil para construir empreendimentos logísticos ou de transporte. “O mercado imobiliário ficou mais acessível e com possibilidade do investidor ter inquilinos importantes, como a Petrobras no fundo Torre Almirante”, afirma Belleza Filho.

Para adquirir uma cota de um fundo imobiliário é obrigatório ter cadastro em uma corretora de valores, que vai fazer toda a intermediação da negociação da cota de um fundo. Mas fique atento porque você não pode resgata-la ou se desfazer da sua participação. Esse mercado não funciona como uma aplicação financeira tradicional. É preciso que existam cotas disponíveis para adquirir ou interessados em comprar em caso de venda.