A casa própria sob ataque dos fraudadores

O sonho da casa própria tem sido ameaçado por ações de fraudadores. Os brasileiros e brasileiras passamos a conviver com uma nova geração de golpes imobiliários, que acompanharam o avanço tecnológico que impactou nossa vida cotidiana. Recentemente, conforme noticiou o Estadão, criminosos usaram credenciais obtidas por meio da plataforma Gov.br para transferir imóveis de alto padrão em Santa Catarina sem o conhecimento dos proprietários. O Poder360 publicou que, em Ribeirão Preto (SP), estelionatários foram além: com documentos falsificados, abriram contas bancárias em nome dos donos dos imóveis, simularam operações de compra e venda, obtiveram empréstimos com alienação fiduciária e desapareceram com o dinheiro levantado.

Guardadas as diferenças, esses golpes contra o sonho da casa própria têm algo em comum: exploram fragilidades nos mecanismos de controle e verificação que tradicionalmente conferem segurança às transações imobiliárias. Hoje, organizações criminosas utilizam recursos tecnológicos, falsificação documental sofisticada e brechas regulatórias para criar operações aparentemente legítimas.

Enquanto fraudes como essas se multiplicam na esteira das facilidades que o incremento tecnológico nos propicia, o Judiciário brasileiro se prepara para decidir uma questão que tem o condão de reduzir os riscos enfrentados por compradores e proprietários de imóveis e diminuir os espaços para fraudes imobiliárias.

É nesse contexto que ganha relevância o julgamento virtual em curso na 2ª Turma do Supremo Tribunal Federal (STF) do Mandado de Segurança nº 40223. Os ministros decidem se é cabível dispensar a lavratura de escritura pública em operações de alienação fiduciária realizadas fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Até o momento, prevalece a tese de que instrumentos particulares de compra e venda em transações fora do SFH e do SFI dispensam a análise notarial para emissão de escritura pública. O placar registra dois votos alinhados a essa leitura, o do ministro-relator, Gilmar Mendes (clique aqui para saber mais), que foi acompanhado pelo ministro José Dias Toffoli.

À primeira vista, a medida parece positiva. Afinal, simplificar procedimentos, cortar burocracias, reduzir custos e acelerar negócios são objetivos legítimos. O problema surge quando a busca por eficiência elimina etapas que exercem função essencial à segurança jurídica, de proteção aos cidadãos, ao ambiente econômico para os negócios e, portanto, à sociedade.

A escritura pública não é apenas uma formalidade burocrática. Ela representa uma camada adicional de segurança jurídica construída justamente para evitar fraudes, coações, falsificações e outros vícios capazes de comprometer negócios que frequentemente envolvem o patrimônio de uma vida inteira.

Ao lavrar uma escritura, o tabelião não atua como mero espectador da transação. Cabe a ele verificar a identidade das partes, analisar a documentação apresentada, avaliar a regularidade do negócio e recusar atos que apresentem indícios de fraude ou ilegalidade. Mais do que isso, sua atuação é de proteção da fé pública. Por essas razões, o notário assume responsabilidade pessoal pelos atos praticados e responde por eles.

Ao contrário do que diz o senso comum, esse modelo não existe com o objetivo de criar burocracias e dificultar a vida do cidadão. Existe porque transações patrimoniais relevantes, como a aquisição de um imóvel, exigem mecanismos preventivos de controle. Quando esses filtros são removidos, os riscos deixam de ser teóricos e passam a se materializar em prejuízos concretos, como os que vêm sendo registrados em diferentes regiões do país e aqui relatados nos casos de Santa Catarina e Ribeirão Preto.

O debate, portanto, não deve ser reduzido a uma falsa escolha entre modernização e burocracia. Em matéria imobiliária, o que está em jogo é um bem que, para a maioria das famílias brasileiras, representa anos de trabalho, planejamento e investimento. É crucial preservar os mecanismos que conferem confiabilidade e segurança jurídica às transações imobiliárias. Isso não significa descartar os avanços tecnológicos, mas incorporá-los à atividade notarial, como já é prática corrente nos cartórios, com uso de ferramentas digitais como o e-notariado.

Em um momento em que os golpes se tornam mais sofisticados e lucrativos, parece pouco prudente reduzir mecanismos de verificação que historicamente funcionaram como barreiras de proteção. Abrir mão da exigência de escritura pública para operações fora do SFI e do SFH preocupa porque cria um terreno ainda mais fértil para as fraudes imobiliárias e abre espaço para severos riscos ao consumidor.

O julgamento do STF, portanto, oferece uma oportunidade importante para reafirmar a segurança das transações imobiliárias. Trata-se de decisão que tem o condão de sedimentar uma proteção indispensável à confiança, ao mercado e à proteção do patrimônio das famílias brasileiras. Se os fraudadores ampliam continuamente suas ferramentas, o sistema judicial não pode responder com a diminuição das garantias constitucionais e legais. O caminho é justamente o oposto, o de reconhecer que a exigência de escritura pública constitui uma camada de proteção desejável e necessária para as transações imobiliárias.