Como evitar as fraudes no HIS?

A Incorporadora Benx foi condenada, em primeira instância, a devolver os valores pagos a um casal de investidores que diz não ter sido informado de que adquiriu um imóvel classificado como habitação popular na cidade de São Paulo. Segundo a imprensa, uma declaração de renda dos compradores teve a assinatura de um deles falsificada.

Desde que a CPI da HIS (Habitação de Interesse Social) foi instalada na Câmara Municipal de São Paulo, em setembro do ano passado, foram colhidos inúmeros relatos de pessoas que se dizem enganadas por construtoras e que acabaram por comprar “gato por lebre”. Elas acreditavam ter adquirido apartamentos para investimento — que poderiam ser alugados em plataformas de hospedagem de curta temporada —, mas que, por serem HIS, só podem ser locados para famílias com renda de até seis salários mínimos.

A rigor, o Plano Diretor da cidade de São Paulo, aprovado em 2014, já previa que as HIS deveriam ser destinadas a famílias de baixa renda. No entanto, lacunas na fiscalização da lei abriram caminho para que construtoras vendessem esses apartamentos para compradores de alta renda.

Em 2023, com a alteração do Plano Diretor e sua posterior regulamentação, foram adotadas regras bem mais rígidas de destinação das HIS. Uma delas determina que o comprador deve comprovar renda compatível com a destinação da unidade. Mesmo assim, muitas construtoras continuam a burlar as normas.

A regulamentação é falha ao estabelecer um mecanismo adequado de fiscalização. Ela atribui toda a responsabilidade à Prefeitura de São Paulo, que já demonstrou não ter capacidade de cumprir a tarefa. O grande entrave é que a Prefeitura não foca seus esforços em ações preventivas de fiscalização. Ela só atua com base em denúncias. A partir delas, apura o ocorrido e aplica sanções. Como o próprio Ministério Público já apontou, existe uma “absoluta ineficiência” no controle das fraudes.

Uma das tarefas da CPI da HIS é justamente apontar soluções que garantam que contratos lesivos não cheguem à etapa de assinatura. É evidente a necessidade de uma nova regulamentação que garanta uma fiscalização mais efetiva. Das alternativas apresentadas até o momento, a mais razoável é limitar o uso de contratos particulares, tornando obrigatória a escritura pública no ato da assinatura do contrato de compra e venda de imóveis.

A ausência de uma etapa de filtragem prévia amplia sensivelmente os riscos a que consumidores e o próprio Poder Público ficam expostos. Transações feitas por instrumento particular consolidam assimetrias informacionais. Em tais situações, não há um agente qualificado para controlar a legalidade, o que favorece a prevalência dos interesses da parte economicamente mais forte e omite as restrições normativas do município. Substituir a confiança institucional pela confiança privada transfere os problemas para o futuro, ao converter a incerteza em litígio e risco sistêmico para a política habitacional do município.

Com a exigência da escritura pública, todos os documentos e o próprio contrato da transação seriam verificados por um notário. O sistema notarial atua como uma infraestrutura de proteção e como um verdadeiro “gatekeeper” jurídico, ao filtrar a entrada de declarações de vontade no circuito econômico antes que produzam efeitos prejudiciais. O notário tem a responsabilidade civil de informar às partes envolvidas no negócio sobre eventuais riscos e exerce o papel de garantidor da segurança jurídica, consubstanciado no artigo 236 da Constituição Federal.

No caso dos imóveis de HIS, ele é obrigado a avisar os compradores, antes do fechamento do negócio, de que eles não podem adquirir o imóvel se estiverem fora da faixa de renda da moradia popular. Alerta, ainda, que o imóvel possui restrições para locações temporárias, na medida em que só pode ser locado para pessoas de baixa renda. Além disso, nos primeiros dez anos após o “habite-se”, o apartamento só pode ser revendido a pessoas com o mesmo enquadramento de renda.

Essa intervenção assegura o controle de legalidade prévio e a explicação obrigatória do regime jurídico do imóvel. O notário examina os documentos, identifica incompatibilidades com as normativas e impede a formalização de disposições abusivas. Ele assegura que as restrições urbanísticas, edilícias e comerciais sejam expostas com clareza, em vez de ficarem ocultas em letras miúdas de contratos longos e pouco didáticos. Essa atuação traduz a função do sistema de tutelar o hipossuficiente, ao prestar assessoramento imparcial e minimizar o desnível material existente entre o comprador e a incorporadora.

Não se trata aqui de tornar o processo mais burocrático, mas de utilizar um mecanismo já existente para proteger o consumidor e impedir desvios na destinação das habitações populares, de modo a garantir que a lei seja cumprida. Cada escritura lavrada pelo notário converte intenções privadas em títulos com presunção pública de validade e representa um litígio potencial evitado. A presença desse profissional evita prejuízos aos consumidores, à administração pública e à Justiça, já abarrotada de litígios.