Como escolher fundos imobiliários

Luciane Macedo _247 - O pequeno investidor de varejo descobriu os fundos de investimento imobiliário. A nova realidade de baixas taxas de juros reais no Brasil tem levado cada vez mais gente, que antes se contentava só com a renda fixa, a buscar novas formas de multiplicar seu dinheiro, com mais eficiência, só que sem gastar muito ou correr muito risco. Aquele investidor típico, que ainda se apega a certos mitos sobre a Bolsa e ao mercado de ações, quer ganhar dinheiro com uma aplicação que lhe dê rendimentos tão atraentes quanto, seja acessível ao bolso e lhe permita dormir sem ter de se preocupar com o resultado de empresas ou o preço das commodities no mercado internacional.

"Os fundos imobiliários são uma aplicação de renda variável, assim como ações, mas são outra classe de ativos. É um investimento que proporciona rendimentos periódicos, com ganho real acima da inflação e com menos volatilidade que ações", explica o advogado e agente autônomo de investimentos Arthur Vieira de Moraes, que também ministra um curso sobre FIIs na Ancord (o próximo é dia 24/11). "Os FIIs têm que distribuir 95% do lucro aos cotistas para obter isenção de tributos, enquanto que, no caso de ações, cada empresa decide, no seu estatuto, quanto ela vai distribuir de dividendos aos acionistas, normalmente 25%", continua Moraes. "O lucro do FII pode até diminuir, mas ele sempre vai distribuir 95% do lucro".

A pessoa física é isenta de pagar Imposto de Renda sobre os rendimentos (desde que tenha menos de 10% das cotas e o fundo seja listado em Bolsa), o que é uma das principais vantagens dos FIIs. Com uma variedade de tipos que pode atender a perfis do mais conservador ao mais arrojado, os fundos imobiliários caem como uma luva para atender às expectativas do pequeno investidor.

Outra vantagem dos FIIs é que eles permitem fazer dinheiro no mercado imobiliário sem precisar desembolsar uma grande soma para a compra de uma casa ou apartamento para investir e ter uma renda extra de aluguel -- que, no caso de um imóvel, é tributada pela alíquota progressiva e varia de 0% a 27,5%. Com FIIs, também não há as despesas de um imóvel -- impostos, condomínio, manutenção.

São mais de 80 fundos imobiliários listados na Bolsa, onde as cotas são negociadas, além das ofertas públicas em andamento, que podem ser acessadas na home do site da BM&FBovespa. A liquidez é outro fator que torna os FIIs atraentes: enquanto um imóvel pode demorar meses para vender e não dá para vender só um cômodo, as cotas de um FII viram dinheiro na mão do investidor em poucos dias, e ele pode vender só o que precisar -- no caso de ganho de capital quando da venda de cotas, a alíquota é de 20%. Em setembro, os fundos imobiliários giraram R$ 249,42 milhões no mercado secundário da Bolsa.

A alta demanda pelos fundos imobiliários já provoca "filas" em corretoras e bancos, com clientes solicitando compra de cotas na primeira oportunidade. Ao contrário de outras aplicações em renda variável, como ações, a pessoa física é quem mais investe em FII. Segundo a BM&FBovespa, este mercado superou, recentemente, a marca de 48 mil cotistas. Mas não existe investimento sem risco. Ganhar dinheiro com FIIs é uma questão de montar a carteira ideal para os planos de quem investe, porque é aí, na informação, alinhada com os objetivos, que começam o gerenciamento de risco e as boas escolhas (veja abaixo).

Os FIIs mais conhecidos e mais numerosos no mercado são os que geram renda de aluguel, mas mesmo dentro deste tipo, a variedade é imensa. Os imóveis podem ser prédios de escritórios, shoppings, hospitais, universidades, agências bancárias, galpões, entre outros, e os fundos podem ter um único imóvel ou mais de um. Em ambos os casos, também pode haver um ou vários locatários.

"Quem procura uma renda mensal, estável e fixa é melhor considerar fundos de perfil mais conservador, que tenham imóveis como escritórios, galpões de logística ou agências bancárias", orienta Moraes. "No caso de um fundo de shopping, por exemplo, a renda varia conforme o lucro do shopping, tem mês que vai dar mais e mês que vai dar menos". O especialista assinala que é importante ler o prospecto para ver qual é o objetivo do fundo, porque ele também pode ou não dar certo.

Há também os "fundos de papel", que não têm imóveis, mas investem apenas em títulos do mercado imobiliário e, em geral, são de renda fixa como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). O FII pode ser um veículo mais prático e acessível para investir nestes títulos, ainda oferecidos por poucas corretoras, e já com diversificação.

O terceiro tipo mais comum de FII é o de desenvolvimento imobiliário. Conhecidos como "fundos de tijolos", eles buscam ganhos desde os estágios iniciais de um empreendimento. É um fundo imobiliário para um perfil de investidor mais arrojado, já que os riscos e o potencial de retorno vão depender muito do andamento das obras e do imóvel, quando pronto, poder ser alugado conforme o projetado.

"Os fundos de desenvolvimento ainda vão construir imóveis, então o risco é mais elevado", observa Moraes. "São mais adequados para aquele tipo de investidor que compraria um imóvel na planta para vender na chave", compara, "dá para fazer um negócio equivalente com os FIIs de desenvolvimento imobiliário". Como o risco é alto, o retorno também pode ser. "A finalidade é ganho de capital, mas como o imóvel não está pronto, pode estourar o orçamento, a obra pode ser embargada ou atrasar".

Procurar pelos FIIs mais rentáveis do último mês não é critério de escolha, e é sempre bom lembrar que rentabilidade passada não garante a futura. A chamada renda mínima ou "garantida" também deve ser objeto de atenção de quem pretende comprar cotas de um FII. Embora ela tenha sido uma espécie de chamariz na recente euforia de mercado, com a popularidade em alta dos fundos imobiliários, ela não é garantia de dinheiro certo todo mês. A renda mínima, um mecanismo legítimo dos FIIs, pode decepcionar o investidor mal informado quando deixar de ser paga, porque seus ganhos podem cair substancialmente. Veja como a renda mínima se relaciona à rentabilidade real de um FII.

"Há duas maneiras de ganhar com fundos imobiliários: com o aluguel e a valorização das cotas", explica Moraes. "O rendimento é pago em dinheiro e é igual para todo mundo, já a rentabilidade, cada cotista vai apurar a sua", continua o especialista. "Se um FII distribui R$ 0,60 por mês de rendimento e eu comprei a cota a R$ 100,00 na Bolsa, então minha rentabilidade será de 0,6% ao mês".

Ao considerar uma compra e avaliar os rendimentos de um FII, Moraes salienta que é importante o investidor olhar o histórico desse fundo e procurar por rendimentos constantes e estáveis todo mês: "Se o rendimento é igual todo mês e se faz um ano que o fundo paga direitinho, este é um FII que não está tendo problemas com vacância ou inadimplência".

E como avaliar o preço das cotas? "Se um FII está muito barato, é sinal de que oferece algum risco a mais que os outros", observa Moraes. "Ou ele é menos diversificado ou tem uma dívida de IPTU, por exemplo". O especialista cita o Memorial Office, que acumula, até setembro, a maior rentabilidade dos últimos 12 meses: 145,93%. "O Memorial é um prédio só. Quando desocupou boa parte dos conjuntos, o preço da cota desabou, justamente porque o aluguel também passou a ser menor todo mês, então o fundo desvalorizou", explica Moraes. "Mas quando ele voltou a ter 100% dos conjuntos alugados, a cota recuperou o valor, daí essa valorização toda".

Dada a numerosa oferta de novos FIIs no mercado, Moraes diz que o investidor deve avaliar se o objetivo do fundo se alinha ao seu antes de se deixar levar pelo entusiasmo. "Dos FIIs lançados este ano, grande parte foi com renda mínima, para pagar 9% ao ano, o que dá 0,75% ao mês. Isso é muita coisa se comparado à renda fixa, mas se a Selic voltar a subir, vai deixar de ser bom", lembra o especialista.

"E nada justifica um ativo sendo lançado subir ou cair 10%. Comprar uma cota achando que vai subir 10% no primeiro dia não tem fundamento", avalia Moraes. "Um FII com renda mínima de um prédio que ainda vai ficar pronto é um projeto, não faz sentido valorizar tanto logo de início".