Fundos imobiliários: como evitar prejuízos

Luciane Macedo _247 - Com os juros básicos na descendente, margens de ganhos cada vez mais estreitas em renda fixa e o Ibovespa trepidando sob a crise europeia, os fundos de investimento imobiliário (FII) têm chamado cada vez mais a atenção de quem procura diversificar o portfólio com uma opção em renda variável que seja menos trabalhosa que administrar uma carteira de ações. Acessível ao bolso, com rentabilidades atraentes e isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos para pessoa física (desde que possua menos de 10% das cotas do fundo), os FII estão ganhando o radar dos pequenos poupadores.

Mas o produto ainda é relativamente novo para quem está acostumado a investir nas fronteiras do próprio banco e prefere manter distância da Bolsa -- ou, ao menos, do pregão de ações, já que as cotas de FII também são negociadas na BM&FBovespa. Embalados por promessas como a rentabilidade "garantida" pela renda mínima, muitos novatos estão esquecendo de fazer a lição de casa: antes de aplicar seu dinheiro, avaliar o que está por trás dos ativos financeiros, ou seja, os imóveis, que são os ativos reais -- mesmo nos chamados fundos de papel.

As cotas do FII Shopping West Plaza sofreram uma queda acentuada na Bolsa -- baixa acumulada em 6,13% na semana que se encerrou no último dia 24. O relatório mensal dirigido aos investidores já os informava que a renda mínima do fundo deixaria de ser paga. Mesmo assim, quando a informação saiu na imprensa, vários cotistas (do West Plaza e outros FII) foram pegos de surpresa e ficaram assustados -- alguns ligaram para seus agentes de investimento e corretoras para, inclusive, perguntar o que é renda mínima.

"O fim do pagamento da renda mínima, em qualquer FII que a contemple, não deveria pegar ninguém de surpresa. Quem investe em fundos imobiliários deveria saber que a renda mínima é apenas temporária, que ela não pode garantir a rentabilidade de nenhum fundo", diz Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos e instrutor do curso de FII na Ancord Educacional.

"A dica antes de investir em fundos imobiliários é estudar com o mesmo zelo que a pessoa teria se fosse comprar um imóvel", assinala Moraes. "Se a pessoa vai comprar um apartamento, ela não compra o primeiro que o corretor oferece ou o primeiro que ela vê pela frente. A pessoa vai querer ver vários apartamentos, ver se bate sol, enfim, vai se ater a cada detalhe do imóvel. Então, por que não fazer isso também ao investir seu dinheiro em FII?", questiona o especialista. "É um mercado muito diversificado".

Essa variedade de negócios em FII abarca diferentes perfis e objetivos de investimento. Existem muitas possibilidades -- e bem menos riscos -- do que aplicar em um FII que investe em apenas um shopping ou um único imóvel. Para diluir os riscos, orienta o instrutor da Ancord Educacional, a dica é ter uma carteira com vários fundos diferentes, diversificando nos ativos, nos imóveis, nos tipos de negócios dos fundos, nos inquilinos e nas atividades a que eles se dedicam.

"Não é um FII que é bom ou ruim, mas um tipo de negócio que é bom para você ou não", explica Moraes. "Do mesmo jeito que teve gente que apostou no West Plaza, também tem gente que gosta de comprar um imóvel antigo com o objetivo de reformá-lo e ganhar dinheiro com isso, mas o negócio pode dar certo ou não, vai depender de uma série de fatores", assinala.

"O West Plaza prometeu três anos de renda mínima. Se o resultado do shopping gerasse renda maior que 0,83%, ele distribuiria, ou seja, se o shopping desse mais que isso, o cotista estaria recebendo mais. Mas o resultado não aconteceu".

Veja, abaixo, como avaliar um FII antes de investir e como a renda mínima se relaciona à rentabilidade real de um fundo.

Como avaliar um fundo imobiliário

Objetivo do fundo
Qual é o objetivo do fundo?
Quais são os riscos do negócio?
Eles devem estar alinhados com os seus objetivos de investimento, ou seja, o que você pretende ao aplicar seu dinheiro em determinado fundo imobiliário e por quanto tempo

Patrimônio
Qual é o patrimônio do fundo?
Ele investe em imóveis, como shoppings, hospitais e escritórios?
Investe em apenas um imóvel ou vários?
Onde estes imóveis estão localizados?
Quem são os locatários?
É um "fundo de papel", que só investe em recebíveis imobiliários, como CRI, LCI e LH?
É um "fundo de fundo", que investe em outros fundos imobiliários?
É preciso saber tudo isso antes de escolher um fundo para investir.
Pense que se você fosse comprar um imóvel, faria uma avaliação criteriosa e sem pressa, não compraria o primeiro apartamento que visse em um comercial de TV

Administrador e gestor
Conheça o gestor e o administrador do fundo.
Use a internet para pesquisar o histórico deles.
Mantenha contato com o gestor, seja para conhecer melhor um fundo que lhe interesse ou para tirar todas as suas dúvidas no decorrer do tempo de investimento.
Participe das assembleias

Conflitos de interesse
Certifique-se de que não há margem para interesses conflitantes entre o fundo e o administrador, o administrador e prestadores de serviços ou empresas coligadas

Taxas e tributos
Informe-se sobre os custos do investimento: taxas de administração, de performance (alguns cobram) e eventuais outras taxas.
Pessoa física com menos de 10% de cotas é isenta de Imposto de Renda sobre os rendimentos

Liquidez
A liquidez determina em quanto tempo você pode converter seus ativos em dinheiro na mão.
Informe-se sobre o histórico de negociação do fundo na Bolsa.
Lucro é vitamina, liquidez é oxigênio

Valor patrimonial
Saiba qual é a relação P/VP = preço (da cota do fundo negociada em Bolsa) sobre o valor patrimonial do fundo por cota (valor patrimonial total dividido pelo número de cotas).
Quanto mais próximo de 1 o resultado, melhor

Histórico dos rendimentos
Analise o histórico de rentabilidade e entenda as sazonalidades do mercado.
Lembre-se de que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura

Diversificação
Veja se o fundo é bem diversificado por tipos de ativos, locatários e atividade dos locatários.
Para diluir os riscos, sua carteira deve ser multi fundos.
Além disso, ela deve ser composta por outras classes de ativos, como, por exemplo, ações e renda fixa

Histórico de emissão de cotas
Novas emissões de cotas = mais negócios = mais gente = mais liquidez

Fonte: Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos