Invista em imóveis, mas sem os aborrecimentos

Luciane Macedo _247 - A primeira coisa que as pessoas pensam quando se fala em fundos de investimento imobiliário é que se trata de um tipo de aplicação relacionada a imóveis, o que o próprio nome já sugere. O problema começa com o segundo pensamento mais comum, o de que é um investimento complicado e inacessível para as pessoas que não têm capital para ingressar no mercado imobiliário ou simplesmente não querem, por todas as dificuldades e despesas que podem atordoar a vida de quem já comprou um imóvel só para investir. Esqueça tudo isso e concentre-se na parte boa de ser dono de um imóvel, colher os rendimentos, porque é justamente isso que fazem os fundos de investimento imobiliário.

A melhor maneira de descrever esse tipo de investimento de renda variável é: você fica dono de um imóvel, que pode até ser de luxo, mas sem realmente tê-lo ou comprá-lo. O que você faz, na prática, é possuir apenas um pedacinho do imóvel em questão, uma cota -- ou dezenas, centenas delas, se você quiser. E essa cota, seja ela modesta ou expressiva, é que dará ao seu dono, mensalmente, os devidos rendimentos. Por isso, não se surpreenda se ouvir, de várias pessoas, "eu sou dono do shopping Pátio Higienópolis" -- porque, de fato, são vários os investidores que possuem cotas do fundo que administra o shopping e todos lucram com o aluguel das lojas num dos centros de compra mais charmosos de São Paulo.

"Pessoas que nunca investiram em imóveis estão percebendo que podem ser sócios de grandes empreendimentos com pouco investimento", comenta Fernando Silva Telles, sócio e diretor da corretora Coinvalores. Este é o grande atrativo dos fundos de investimento imobiliário que, com o aquecimento do setor de imóveis, têm se tornado cada vez mais difundidos entre os brasileiros.

Embora seja uma modalidade relativamente nova no mercado de renda variável, os FII, como são chamados na Bolsa de Valores de São Paulo, foram criados no início da década de 1990. Um crescimento impressionante deu-se de dois anos para cá. "Até 2008, havia cerca de 60 fundos disponíveis no mercado", lembra o corretor e conselheiro da Bolsa. "Hoje, são mais de 120 fundos, mais da metade negociada na Bolsa", explica. O patrimônio envolvido nesse mercado, segundo o diretor da Coinvalores, saltou de R$ 3 bi para R$ 14 bi.

"Quem mais gosta dos FII é quem prefere lucrar com o mercado de aluguel e imóveis", diz Telles. "A diferença é que, com o fundo, o investidor não precisa de muito capital", assinala, referindo-se ao montante necessário para a compra de um imóvel. "O investidor pode começar com um capital inicial de R$ 50 mil e comprar mais cotas mês a mês", sugere Telles. "A grande vantagem do FII é que, mesmo comprando uma pequena quantidade de cotas, é um grande investimento que você faz sozinho", explica o sócio da Coinvalores.

A rentabilidade também tem atraído novos investidores e os rendimentos ficam isentos de imposto de renda -- até 10% das cotas. Mas como encontrar um bom FII dentre dezenas de opções? A principal dica é informação, mas nada que já não esteja disponível no próprio site da BM&F, onde o investidor pode encontrar uma lista dos fundos ali negociados. "Procure saber qual o histórico do fundo antes de investir", orienta Telles. "Em cinco anos, veja se esse fundo teve uma rentabilidade constante", completa o corretor, assinalando que a valorização de um FII é outro forte indicador de bom negócio. "Se um fundo valoriza, é porque aquele imóvel tem procura, o que é bom pra quem tem cotas".

A modalidade também tem boa liquidez. Não há resgate de cotas, mas o investidor pode vendê-las no momento em que precisar. Mas não é um tipo de investimento que se faz para se desfazer dele em curto prazo, sob pena de não ter um rendimento tão bom. Nesse sentido, o longo prazo é realmente melhor. "Os FII não são como ações, que o investidor adquire só para tentar lucrar com a valorização do papel", explica o sócio da Coinvalores. "É uma carteira de investimentos que se faz para lucrar com a valorização de imóveis e aluguéis, é um investimento de longo prazo".

E os riscos? As administradoras dos FII é quem arcam com todos os encargos envolvidos para se manter um imóvel, entre eles impostos, condomínio e despesas com manutenção. Também fica a cargo da administradora lidar com problemas como vacância do imóvel por longos períodos ou inadimplência de inquilinos. Porém, estes problemas também serão parte dos potenciais riscos assumidos por quem investir nos FII. Mas, até na hora da desvantagem, o FII se sai melhor se comparado à compra de um imóvel. "A vantagem é que o investidor divide o risco com uma série de pessoas", assinala Telles, referindo-se aos outros cotistas.