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Os atraentes investimentos imobiliários, muito além dos tijolos

Com cotas dos FII e ttulos de renda fixa CRI e LCI, investidor pode usufruir de iseno de Imposto de Renda e at da mesma proteo da poupana enquanto ganha com a alta do mercado, sem precisar ser dono de imveis

Os atraentes investimentos imobiliários, muito além dos tijolos (Foto: Shutterstock)
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Luciane Macedo _247 - A solidez dos investimentos imobiliários nunca foi tão convidativa. A valorização desse mercado já faz do Brasil o segundo país mais atraente do mundo, atrás apenas dos Estados Unidos, para investimentos imobiliários globais, segundo a Associação de Investidores Estrangeiros em Imóveis (Afire). São Paulo saltou do 26º lugar no ranking para a quarta posição, com Nova York, Londres e Washington nas primeiras colocações.

Em matéria de preços, alugar um escritório nos principais polos de negócios de São Paulo, entre eles Jardins, Faria Lima, Itaim e Vila Olímpia, já está quase tão caro quanto em Nova York, perto do Central Park -- onde o metro quadrado custa em média US$ 62.60, contra US$ 60.30 por aqui, segundo dados da consultoria Cushman & Wakefield South America. A cidade maravilhosa, por sua vez, superou ambas. O metro quadrado comercial no Rio de Janeiro está custando em média US$ 69.40 em áreas como zona Sul, Centro e Orla.

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No front residencial, o índice Fipe-Zap, que pesquisa preços em sete capitais brasileiras, apurou uma alta de 26% no acumulado de 2011.

Bom para quem tem imóveis? Por certo. Mas melhor ainda para quem não tem e pode investir neste mercado através dos fundos de investimento imobiliário (FII), sem precisar do mesmo capital dos investidores estrangeiros e ganhando, inclusive, com a valorização dos prédios que eles ocupam, além de receber parte do aluguel caríssimo que pagam para fechar grandes negócios por aqui.

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"Não tem mais para onde crescer, para onde construir, então muitas das opções novas vem da revitalização de edifícios no Centro da cidade, mas o aluguel não vai sair barato", comenta Alessandra Azevedo, responsável pela área comercial da Elite Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários, no Rio de Janeiro. "Muitos fundos imobiliários incorporam esses imóveis depois", assinala. "O cotista se beneficia com a valorização e o aluguel mais alto, com vantagens, e sem ter que arcar com os custos de se manter um imóvel".

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As cotas dos FII são negociadas na Bolsa de Valores, e podem ser adquiridas, através de uma corretora ou diretamente pelo homebroker, a preços tão convidativos quanto R$ 1.000,00. Os rendimentos mensais são isentos de Imposto de Renda para pessoa física, o que torna o investimento ainda mais atraente. Para ser beneficiado, porém, o cotista precisa ter menos de 10% das cotas do FII, que deve contar com 50 cotistas no mínimo e ter suas cotas negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado.

Quando compra cotas de um FII, o investidor lucra com a valorização dos edifícios que compõem o fundo, das próprias cotas, cujos preços oscilam no mercado, e também com os aluguéis, sendo seus rendimentos proporcionais ao número de cotas que possui. As cotas podem ser compradas gradativamente e os rendimentos mensais, reinvestidos, aumentando os ganhos com juros sobre juros.

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Se houver ganho de capital com uma eventual venda de cotas, este será tributado em 20% de Imposto de Renda. "Mas o aluguel não é tributado, então mesmo que precise vender as cotas, o que o investidor já ganhou com o aluguel mensal compensa o imposto", diz Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). "Quem se interessa por FII é o investidor de longo prazo, não é um produto para especulador, as pessoas compram e seguram as cotas, por isso a liquidez é menor se comparada a de ações, por exemplo", explica Moraes. "Mas, se comparado a um imóvel, a liquidez é maior, porque não dá para vender só a cozinha caso o dono precise de dinheiro".

O investidor também pode distribuir seu capital em vários tipos de FII, que além de ter prédios comerciais e shoppings em sua composição, também pode ter parte do capital em produtos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário).

Ambos os papéis de renda fixa, já negociados por algumas corretoras, também conferem isenção de Imposto de Renda para a pessoa física. Mas o investimento mínimo necessário começa, em geral, com R$ 10 mil ou R$ 50 mil -- mais, no caso do CRI.

"A LCI é um veiculo para o financiamento imobiliário, então o investidor tem um ativo de baixo risco com taxas extremamente atraentes e isenção de Imposto de Renda", explica Alessandra, da Elite, que disponibiliza o produto a seus clientes através de parceria com dois bancos. O investimento em LCI é contemplado pelo Fundo Garantidor de Crédito, o mesmo que protege a caderneta de poupança, até R$ 70 mil, por CPF e por instituição. As LCIs são lastreadas em créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária -- mecanismo citado, na pesquisa da Afire, como uma das vantagens pelos investidores estrangeiros atraídos ao mercado imobiliário nacional.

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O CRI foi a modalidade de investimento que teve a maior taxa de crescimento no segmento de renda fixa em 2011, 61,1%, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). "A principal vantagem do CRI é a correção por indexador de inflação mais um cupom de juros", explica Maria Cristina Mendes, gerente de produtos estruturados da Ativa Corretora. "Essa remuneração, que pode ser dada pelo IPCA + 5% ou IGP-M + 8%, e que é isenta de Imposto de Renda, tem sido acima dos papéis do Tesouro Direto", assinala.

Mas a rentabilidade também tem seu preço: o investimento pode ser menos acessível à pessoa física. Em alguns casos, o capital mínimo necessário pode ser de R$ 100 mil. "Em breve, será possível investir em CRI a partir de R$ 10 mil", antecipa Silvia Werther, diretora comercial da Ativa, que já oferece LCI pelo mesmo valor. "Incorporamos produtos estruturados como LCI e CRI para ter uma cesta de ativos que possa compor o portfólio total do cliente", comenta. "Com isso, facilitamos a vida do investidor e consolidamos uma relação de longo prazo".

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