Os atraentes investimentos imobiliários, muito além dos tijolos

Luciane Macedo _247 - A solidez dos investimentos imobiliários nunca foi tão convidativa. A valorização desse mercado já faz do Brasil o segundo país mais atraente do mundo, atrás apenas dos Estados Unidos, para investimentos imobiliários globais, segundo a Associação de Investidores Estrangeiros em Imóveis (Afire). São Paulo saltou do 26º lugar no ranking para a quarta posição, com Nova York, Londres e Washington nas primeiras colocações.

Em matéria de preços, alugar um escritório nos principais polos de negócios de São Paulo, entre eles Jardins, Faria Lima, Itaim e Vila Olímpia, já está quase tão caro quanto em Nova York, perto do Central Park -- onde o metro quadrado custa em média US$ 62.60, contra US$ 60.30 por aqui, segundo dados da consultoria Cushman & Wakefield South America. A cidade maravilhosa, por sua vez, superou ambas. O metro quadrado comercial no Rio de Janeiro está custando em média US$ 69.40 em áreas como zona Sul, Centro e Orla.

No front residencial, o índice Fipe-Zap, que pesquisa preços em sete capitais brasileiras, apurou uma alta de 26% no acumulado de 2011.

Bom para quem tem imóveis? Por certo. Mas melhor ainda para quem não tem e pode investir neste mercado através dos fundos de investimento imobiliário (FII), sem precisar do mesmo capital dos investidores estrangeiros e ganhando, inclusive, com a valorização dos prédios que eles ocupam, além de receber parte do aluguel caríssimo que pagam para fechar grandes negócios por aqui.

"Não tem mais para onde crescer, para onde construir, então muitas das opções novas vem da revitalização de edifícios no Centro da cidade, mas o aluguel não vai sair barato", comenta Alessandra Azevedo, responsável pela área comercial da Elite Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários, no Rio de Janeiro. "Muitos fundos imobiliários incorporam esses imóveis depois", assinala. "O cotista se beneficia com a valorização e o aluguel mais alto, com vantagens, e sem ter que arcar com os custos de se manter um imóvel".

(clique para ampliar)

As cotas dos FII são negociadas na Bolsa de Valores, e podem ser adquiridas, através de uma corretora ou diretamente pelo homebroker, a preços tão convidativos quanto R$ 1.000,00. Os rendimentos mensais são isentos de Imposto de Renda para pessoa física, o que torna o investimento ainda mais atraente. Para ser beneficiado, porém, o cotista precisa ter menos de 10% das cotas do FII, que deve contar com 50 cotistas no mínimo e ter suas cotas negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado.

Quando compra cotas de um FII, o investidor lucra com a valorização dos edifícios que compõem o fundo, das próprias cotas, cujos preços oscilam no mercado, e também com os aluguéis, sendo seus rendimentos proporcionais ao número de cotas que possui. As cotas podem ser compradas gradativamente e os rendimentos mensais, reinvestidos, aumentando os ganhos com juros sobre juros.

(clique para ampliar)

Se houver ganho de capital com uma eventual venda de cotas, este será tributado em 20% de Imposto de Renda. "Mas o aluguel não é tributado, então mesmo que precise vender as cotas, o que o investidor já ganhou com o aluguel mensal compensa o imposto", diz Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). "Quem se interessa por FII é o investidor de longo prazo, não é um produto para especulador, as pessoas compram e seguram as cotas, por isso a liquidez é menor se comparada a de ações, por exemplo", explica Moraes. "Mas, se comparado a um imóvel, a liquidez é maior, porque não dá para vender só a cozinha caso o dono precise de dinheiro".

O investidor também pode distribuir seu capital em vários tipos de FII, que além de ter prédios comerciais e shoppings em sua composição, também pode ter parte do capital em produtos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário).

Ambos os papéis de renda fixa, já negociados por algumas corretoras, também conferem isenção de Imposto de Renda para a pessoa física. Mas o investimento mínimo necessário começa, em geral, com R$ 10 mil ou R$ 50 mil -- mais, no caso do CRI.

"A LCI é um veiculo para o financiamento imobiliário, então o investidor tem um ativo de baixo risco com taxas extremamente atraentes e isenção de Imposto de Renda", explica Alessandra, da Elite, que disponibiliza o produto a seus clientes através de parceria com dois bancos. O investimento em LCI é contemplado pelo Fundo Garantidor de Crédito, o mesmo que protege a caderneta de poupança, até R$ 70 mil, por CPF e por instituição. As LCIs são lastreadas em créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária -- mecanismo citado, na pesquisa da Afire, como uma das vantagens pelos investidores estrangeiros atraídos ao mercado imobiliário nacional.

(clique para ampliar)

O CRI foi a modalidade de investimento que teve a maior taxa de crescimento no segmento de renda fixa em 2011, 61,1%, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). "A principal vantagem do CRI é a correção por indexador de inflação mais um cupom de juros", explica Maria Cristina Mendes, gerente de produtos estruturados da Ativa Corretora. "Essa remuneração, que pode ser dada pelo IPCA + 5% ou IGP-M + 8%, e que é isenta de Imposto de Renda, tem sido acima dos papéis do Tesouro Direto", assinala.

Mas a rentabilidade também tem seu preço: o investimento pode ser menos acessível à pessoa física. Em alguns casos, o capital mínimo necessário pode ser de R$ 100 mil. "Em breve, será possível investir em CRI a partir de R$ 10 mil", antecipa Silvia Werther, diretora comercial da Ativa, que já oferece LCI pelo mesmo valor. "Incorporamos produtos estruturados como LCI e CRI para ter uma cesta de ativos que possa compor o portfólio total do cliente", comenta. "Com isso, facilitamos a vida do investidor e consolidamos uma relação de longo prazo".