O que analisar em cada tipo de FII para investir

Os brasileiros estão percebendo cada vez mais a importância de construir uma carteira diversificada para diluir os riscos dos investimentos e aumentar os ganhos em potencial. Nesse cenário, os fundos imobiliários despontam como uma alternativa para diversificar a carteira que pode ser bastante rentável para pessoas que querem expor seu capital ao mercado imobiliário sem, contudo, comprar um imóvel.

Entre os principais tipos de fundos de investimento imobiliário (FIIs), destacam-se os fundos de papel e os fundos de tijolo. Ambos têm cotas negociadas na Bolsa de Valores, mas apresentam certas particularidades.

Neste artigo, vamos apontar diferenças entre fundos de papel e fundos de tijolo. Além disso, vamos abordar como cada um se adequa a diferentes perfis e objetivos de investimento no que diz respeito à geração de renda passiva e à exposição ao risco.

Este conteúdo não é uma recomendação de investimento.

Os fundos de tijolo[1] 

Um fundo de tijolo é um FII que investe os recursos dos cotistas em imóveis físicos e lucram com a exploração comercial desses imóveis, que podem ser lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, hospitais, hotéis e até mesmo condomínios residenciais. O objetivo desse tipo de fundo é obter retorno a partir da receita do aluguel dos imóveis, que é distribuída aos cotistas sob a forma de dividendos, proporcionalmente ao número de cotas que cada um possui.

Os FIIs de tijolo tendem a ter seus rendimentos ajustados com o tempo, especialmente em contratos atrelados à inflação ou renovados com novos inquilinos, enquanto os imóveis podem se valorizar gradualmente. Os investidores devem escolher o fundo ideal analisando o portfólio de imóveis em que investem, o perfil dos inquilinos e os tipos de contratos de locação.

Além disso, ao investir em FIIs de tijolos, é importante considerar:

●  Risco x Retorno: Avaliar a relação entre o risco associado ao fundo e o retorno esperado é fundamental para decidir se o investimento está alinhado com seus objetivos.

●  Valorização do FII: Observar o potencial de valorização dos imóveis no portfólio e a capacidade do fundo de ajustar os contratos de locação, especialmente em períodos de inflação, pode indicar o crescimento do patrimônio no longo prazo.

●  Risco de Concentração: FIIs com poucos imóveis ou inquilinos podem apresentar maior risco, pois problemas com um único imóvel ou inquilino podem impactar significativamente os rendimentos do fundo.

São investimentos de renda variável. Por essa razão, é preciso considerar que há riscos. Por exemplo, o risco de vacância dos imóveis, o de liquidez e o de mercado. Como todo investimento dessa natureza, é mais indicado para investidores de perfil moderado ou arrojado. Logo, esse tipo de investimento pode ser interessante em cenários de expansão econômica e queda na taxa de juros.

Os fundos de papel

Outra forma de expor seu capital ao setor imobiliário é investir em um fundo de papel. Ele consiste em um tipo de FII que investe o patrimônio em títulos lastreados no mercado imobiliário, e não propriamente em imóveis físicos.

Os FIIs de papel costumam oferecer maior flexibilidade na diversificação, já que o gestor pode alocar recursos em diferentes emissores e prazos, dependendo da estratégia do fundo. A liquidez também é maior do que a dos FIIs de tijolo, uma vez que as cotas são negociadas na Bolsa mais facilmente.

São um investimento que pode ser bastante atrativo em cenários de contração econômica e alta nas taxas de juros. Na hora de avaliar um fundo de papel, é importante analisar o perfil desse fundo.

Deve-se levar em conta em que tipos de títulos ele investe, os prazos dessas aplicações e o tipo de rentabilidade (prefixada ou pós-fixada), bem como a capacidade técnica do gestor. Os fundos imobiliários de papel podem ser compostos por títulos de renda fixa como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Hipotecárias (LHs).

LCIs

As LCIs são títulos que as instituições financeiras emitem visando captar recursos para conceder crédito imobiliário. O gestor do fundo adquire esses títulos, e os cotistas recebem o valor da LCI na data de vencimento. A remuneração das LCIs pode ser prefixada ou pós-fixada.

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

Os CRIs, por sua vez, são títulos emitidos por securitizadoras e que representam créditos de operações imobiliárias. Eles costumam ter prazos mais longos do que as LCIs e não contam com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Em contrapartida ao risco mais elevado, a remuneração dos CRIs tende a ser mais atrativa, especialmente em títulos com menor rating ou lastro menos líquido.

Letras Hipotecárias (LHs)

Menos comuns que os títulos anteriores, as LHs também são títulos de dívida emitidos por instituições financeiras e lastreados em créditos imobiliários. Apesar de estarem perdendo espaço, ainda compõem a carteira de vários FIIs.

Os fundos de investimento imobiliários podem ser uma boa alternativa de renda variável para diversificar a carteira. No entanto, é preciso fazer uma análise criteriosa do perfil do fundo antes de investir.