Cultura patrimonial: imobiliária versus financeira

O imposto sobre ganho de capital imobiliário no Brasil é considerado relativamente baixo em comparação com muitos países da OCDE por três razões estruturais: alíquotas moderadas, múltiplas isenções e pouca tributação recorrente sobre patrimônio imobiliário. Essas características acabam influenciando fortemente a formação e a concentração de riqueza imobiliária.

No Brasil, a venda de imóvel por pessoa física é tributada com alíquotas de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital. Entretanto, este “ganho de capital” é considerado a valorização nominal do imóvel – e não a real, ou seja, não é deflacionada pelo índice de inflação do período.

O indicador oficial é o IPCA. A inflação acumulada superou 700% no período de julho de 1994 até junho de 2024. Nos 30 anos do Plano Real, significa um imóvel de R$ 100.000 na época valeria R$ 13.000 em 2024, ou seja, teria de atualizar seu valor para R$ 700 mil e não tributar a diferença entre, por exemplo, um milhão de reais pelo qual foi vendido e o valor nominal de cem mil reais. Desse modo, a tributação é sobre a inflação!

Em vários países da OCDE, a tributação efetiva costuma ser aparentemente maior porque o ganho é tratado como renda comum e não têm inflação semelhante à do Brasil. Aqui, a faixa do ganho até R$ 5 milhões tem alíquota de 15%; de R$ 5–10 milhões, 17,5%; R$ 10–30 milhões, 20%; acima de R$ 30 milhões, 22,5%.

Nos Estados Unidos, a tributação típica vai até ~20% no âmbito federal e mais os impostos estaduais. Aqui, O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal obrigatório, pago pelo comprador na aquisição de imóveis (onerosas). A alíquota geralmente varia entre 2% e 3% do valor venal ou de transação e formaliza a transferência de propriedade no cartório.

No Reino Unido, vai até 28%. Na França, chega atingir cerca de 36% incluindo contribuições sociais. Na Alemanha, pode chegar à alíquota marginal do IR (~45%) se vendido antes de 10 anos.

Logo, em muitos países, o ganho imobiliário entra na base do imposto de renda progressivo, elevando bastante a carga tributária.

O sistema brasileiro possui algumas regras capazes de reduzirem ou eliminarem o imposto. Se o valor da venda for usado para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, o ganho pode ser isento.

Se a venda de único imóvel for até R$ 440 mil, também pode ser isenta se não houve venda anterior em cinco anos. Há reduções por tempo de posse, por exemplo, imóveis antigos possuem fatores de redução do ganho tributável. Essas regras tornam a tributação mais branda na prática.

Outra crítica dos “denunciantes do capitalismo” é o Brasil ter impostos anuais  considerados por eles relativamente baixos sobre imóveis porque o IPTU costuma representar 1,5% do valor do imóvel por ano. Comparam com o caso de populações muito mais ricas: em muitos países da OCDE, impostos recorrentes sobre propriedade são maiores e mais uniformes.

A consequência econômica seria criar um incentivo estrutural para acumulação patrimonial via imóveis. Acho equivocada a crítica de a tributação ser moderada sobre valorização, se ela é na maior parte inflacionária – e não ganho real. Os críticos consideram ser baixo o custo fiscal de manutenção da propriedade e alegam até a possibilidade de alavancagem via crédito imobiliário.

Por isso, imóveis funcionariam no Brasil também como um ativo de preservação e acumulação de riqueza. Na maioria dos casos, é o maior bem familiar.

Mas os “denunciantes do efeito distributivo” só se preocupam com a desigualdade insuperável nessa economia de mercado competitivo. Em termos de Economia Política urbana, essa tributação tenderia a favorecer proprietários de terra e imóveis, transformar valorização urbana em renda patrimonial privada e reforçar a desigualdade de riqueza. Autores críticos ganham leitores ao destacarem a valorização imobiliária urbana ser uma das principais fontes contemporâneas de renda patrimonial.

Em economias com tributação leve sobre imóveis, como o Brasil, costumava ocorrer, antes da indexação da economia com correção monetária, ou seja, antes 1964, alocação de poupança em imóveis, uso de imóveis como reserva de valor familiar e ciclos recorrentes de valorização imobiliária urbana. Estava em pleno processo de urbanização. O Censo Demográfico de 1970 registrou a população urbana ter ultrapassado a rural: 56% X 44%. Em 2022, registrou 87%.

Isso ajuda a explicar por qual razão o patrimônio das famílias de renda média e alta era composto majoritariamente por imóveis urbanos. Isso aconteceu antes da “financeirização”, isto é, da moeda indexada no Brasil, para não haver fuga de capital e a dolarização da economia, como houve na Argentina com efeito hiperinflacionário.

Enfim, quem não tem de a pagar acha a tributação imobiliária relativamente baixa no Brasil. Acham serem alíquotas moderadas de ganho de capital, haver múltiplas isenções e baixo imposto anual sobre propriedade. Essa combinação favoreceria a acumulação de riqueza imobiliária e a captura privada da valorização urbana. Entretanto, esse processo “já era”...

A diferença entre a composição da riqueza das famílias ricas no Brasil e nos Estados Unidos decorre de fatores históricos, institucionais e financeiros. Eles moldaram onde é mais seguro e rentável acumular patrimônio em cada economia. 

Em termos simplificados, nos Estados Unidos, a riqueza privada tende a se concentrar mais em ações e ativos financeiros. No Brasil, ela tende a se concentrar mais em imóveis urbanos e terras. Essa diferença emerge de várias fatores estruturais.

O primeiro é a origem histórica dos mercados de capitais. Nos EUA, o mercado acionário tornou-se central desde o século XIX. A expansão ferroviária, industrial e tecnológica foi financiada por emissão de ações amplamente distribuídas. 

Instituições como a New York Stock Exchange tornaram-se o eixo da formação patrimonial. Em consequências, há uma cultura de investimento em ações, um grande base de investidores individuais, fundos de pensão e previdência para a aposentadoria investidos em bolsa de valores.

No Brasil, o capitalismo historicamente se organizou mais em torno de capital estatal, bancos,  empresas familiares fechadas e grandes grupos privados pouco listados em bolsa. Mesmo hoje, a B3 possui um número relativamente pequeno de empresas listadas, quando comparado à economia do país e às demais bolsas de valores. Isso reduz o papel das ações como veículo de acumulação patrimonial.

Além disso, a população brasileira sofreu uma instabilidade macroeconômica histórica. Durante décadas, vivenciou inflação elevada, instabilidade monetária e crises financeiras recorrentes.

Em contextos assim, imóveis funcionaram como proteção patrimonial. Eles ofereciam preservação real de valor, renda de aluguel e proteção contra desvalorização monetária. Por isso, famílias de alta renda preferiam terra urbana e imóveis como reserva de riqueza.

O debate hoje é se, de fato, a estrutura tributária propicia ganho de capital imobiliário moderado e imposto anual relativamente baixo sobre propriedade (como o IPTU). Isso reduziria o custo de carregar grandes patrimônios imobiliários.

Nos EUA, a poupança para aposentadoria passa fortemente por fundos de pensão, planos 401(k) e fundos de investimento em ações. Grande parte da riqueza das famílias americanas está ligada a ativos financeiros com renda variável.

No Brasil, a poupança previdenciária privada ainda é menor. Embora a riqueza familiar permaneça ligada a bens tangíveis, muitos a transferem para a renda fixa.

A valorização imobiliária urbana no Brasil gerava renda patrimonial significativa. Grandes cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte produziram grandes ganhos de capital imobiliário, ao longo de décadas, para famílias possuidoras de terrenos ou imóveis urbanos com a valorização da urbanização.

A consequência estrutural seria uma diferença no capitalismo patrimonial. Nos Estados Unidos, o ativo predominante na riqueza das famílias ricas é composto de ações inclusive em fundos de pensão. No Brasil, antes, era em imóveis e terras urbanas.  Porém, a “geração baby-boom (ou 68)” em diante tornou-se “financista”.

A maior concentração de riqueza imobiliária no Brasil, no passado, resultava da combinação de história empresarial pouco baseada em bolsa de valores, instabilidade inflacionária, tributação relativamente leve sobre imóveis e forte valorização da terra urbana. Hoje, o Brasil tem um sistema financeiro relativamente enriquecedor, embora mantenha em muitos herdeiros de gerações anteriores uma cultura patrimonial muito mais imobiliária em vez de financeira.