Pagas ou não, sua casa vira papel na bolsa de valores: quando o financiamento habitacional vira ativo financeiro

Em outubro de 2024, o governo federal, por meio do então ministro Fernando Haddad, anunciou um pacote de medidas para “destravar” o crédito imobiliário no país. A proposta surgiu como resposta à queda no financiamento da casa própria. Sob esse argumento, setores da construção civil passaram a pressionar por mudanças nas regras de captação de recursos, apostando na emissão de letras de crédito imobiliário e na ampliação de operações que transformam dívidas em títulos negociáveis no mercado.

Esse movimento retoma um argumento recorrente na história recente do financiamento habitacional no Brasil: quando o modelo tradicional perde força, recorre-se ao mercado financeiro como solução. Foi assim na criação do Sistema Financeiro Imobiliário, em 1997, e voltou a se intensificar a partir de 2017, durante o governo Michel Temer, quando mudanças legais reforçaram os mecanismos de garantia dos contratos, especialmente a alienação fiduciária.

Essas reformas costumam ser apresentadas como necessárias para ampliar o crédito. Mas, na prática, também reorganizam o sistema para torná-lo mais atrativo ao capital privado. Não por acaso, bancos privados, que historicamente tiveram participação limitada no crédito habitacional direto, passaram a atuar com mais intensidade por meio da compra e venda de títulos lastreados nessas dívidas.

A alienação fiduciária, criada pela Lei nº 9.514 de 1997, tornou-se o principal instrumento de garantia dos financiamentos. Nessa modalidade, o imóvel só passa efetivamente para o nome do comprador depois da quitação total da dívida. Até lá, permanece vinculado ao credor. Na prática, o comprador mora no imóvel, mas não é plenamente dono dele.

A partir de 2017, esse modelo foi ainda mais fortalecido. As regras passaram a permitir uma retomada mais rápida do imóvel em caso de inadimplência, inclusive por meio de execução extrajudicial. E há um detalhe central: perder o imóvel não significa, necessariamente, encerrar a dívida.

Um exemplo ajuda a dimensionar esse processo. Imagine um trabalhador que financia um imóvel de R$ 300 mil, em um contrato de 30 anos. Após dois anos pagando regularmente, perde o emprego e deixa de conseguir arcar com as parcelas. Com cerca de 90 dias de atraso, o banco pode retomar o imóvel e levá-lo a leilão.

Se, nesse momento, a dívida estiver em R$ 290 mil e o imóvel for arrematado por R$ 240 mil, a diferença ( R$ 50 mil)  pode continuar sendo cobrada. Ou seja, a pessoa perde a casa e segue endividada.

Do ponto de vista do sistema financeiro, esse não é um problema,  é parte do funcionamento do modelo. Se esse contrato já tiver sido transformado em título e vendido a investidores, o fluxo de pagamento já foi incorporado ao mercado. A retomada do imóvel e a manutenção da dívida ajudam a preservar o valor desse ativo.

É nesse ponto que entra a securitização. Trata-se de uma prática consolidada no mercado financeiro: reunir dívidas de longo prazo, como financiamentos habitacionais, e transformá-las em papéis negociáveis. Em vez de esperar décadas pelo pagamento, bancos e empresas antecipam receitas ao vender esses títulos a investidores.

Para que esse sistema funcione, é fundamental reduzir riscos. E a alienação fiduciária cumpre exatamente esse papel. Ao garantir maior previsibilidade na recuperação do crédito, permite que essas dívidas sejam tratadas como ativos relativamente seguros.

Não por acaso, como mostrou reportagem do Estadão, o número de leilões de imóveis quintuplicou em 2024 em relação a 2022. Parte desse crescimento está ligada às mudanças legais e também aos efeitos da crise agravada pela pandemia, que empurrou milhares de famílias para a inadimplência.

O argumento oficial segue o mesmo: ampliar o crédito, diversificar fontes de financiamento e dar mais protagonismo ao setor privado. Em entrevista ao Valor Econômico, em novembro de 2025, o presidente da Caixa Econômica Federal, Carlos Vieira, afirmou que o desenvolvimento desse mercado secundário representaria uma “grande virada” no crédito imobiliário.

Mas essa mudança traz implicações profundas. O financiamento da casa própria passa a obedecer cada vez mais à lógica de rentabilidade dos títulos, e não necessariamente à garantia do acesso à moradia. Aos poucos, o modelo sustentado por recursos como FGTS e poupança vai sendo deslocado por outro, mais dependente do comportamento do mercado financeiro.

Na prática, muda também a natureza do crédito. Antes, o financiamento era concedido e mantido pelo banco ao longo de décadas. Agora, pode ser rapidamente transformado em ativo financeiro e vendido.

Esse processo vem acompanhado de novas modalidades. A própria Caixa passou a oferecer contratos indexados ao IPCA a partir de 2019, fazendo com que as parcelas variem conforme a inflação. Ao mesmo tempo, construtoras passaram a ofertar crédito direto ao comprador, já com a perspectiva de transformar essas dívidas em ativos negociáveis.

O crédito não desaparece. Mas deixa de ser apenas um instrumento de acesso à moradia e passa a operar também como engrenagem do mercado financeiro.

No fundo, o que está em disputa são dois princípios. De um lado, a moradia como direito social, garantido pela Constituição. De outro, a moradia como ativo financeiro, inserido em circuitos de valorização.

Essas “casas de papel”, fruto do esforço de milhões de famílias, passam a depender de índices, contratos e decisões que estão longe do controle de quem vive nelas. E, nesse deslocamento, a promessa de inclusão convive com o aumento do endividamento e com a transferência de riscos para quem menos pode suportá-los.

Diante desse cenário, é inevitável recolocar uma pergunta central: a quem deve servir o financiamento habitacional? Ao direito de morar ou à lógica de valorização do capital? A resposta a essa pergunta não é apenas técnica -  é, sobretudo, política.