Contratos imobiliários sem escritura pública expõem consumidores a riscos, diz Senacon

247 - A dispensa de escritura pública em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária realizados fora do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode ampliar a vulnerabilidade dos consumidores. O alerta foi feito pela Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), órgão vinculado ao Ministério da Justiça e Segurança Pública, ao defender interpretação restritiva do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997.

Segundo a manifestação do órgão, a interpretação que permite dispensar a escritura pública em operações fora do sistema financeiro não é juridicamente adequada e compromete mecanismos de proteção ao consumidor. A Senacon sustenta que a exigência do instrumento público é medida necessária para assegurar maior equilíbrio nas relações contratuais.

De acordo com o entendimento apresentado, a atuação do tabelião de notas funciona como uma “infraestrutura institucional de confiança”, essencial para reduzir assimetrias informacionais e prevenir cláusulas abusivas. O órgão ressalta que a ausência da escritura pública enfraquece a tutela preventiva, sobretudo em contratos complexos e de longo prazo firmados diretamente com construtoras e incorporadoras.

O tema está sob análise do Supremo Tribunal Federal (STF), que retomou na sexta-feira (13) o julgamento virtual de um mandado de segurança (MS-AgR na lista 737-2025). A Corte decidirá se a atuação notarial será obrigatória nesses casos. A legislação já dispensa a escritura pública nas operações realizadas dentro do sistema financeiro, considerando que as instituições financeiras são submetidas à fiscalização do Banco Central.

A ação questiona os Provimentos nº 172 e nº 174 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que estabeleceram limites ao uso de instrumento particular em contratos imobiliários. O julgamento foi suspenso após pedido de vista do ministro André Mendonça e posteriormente liberado para manifestação dos demais integrantes da 2ª Turma, com previsão de conclusão em 24 de fevereiro.

O deputado federal Kiko Celeguim (PT-SP) afirmou que solicitou esclarecimentos sobre os impactos da dispensa da escritura pública diante dos riscos potenciais aos compradores. “Protocolamos esse pedido de informações porque o cidadão comum, ao adquirir sua casa própria, muitas vezes não tem noção técnica dos riscos jurídicos envolvidos”, declarou.

Segundo o parlamentar, a exigência do instrumento público representa uma salvaguarda essencial. “A escritura pública, feita por meio de um tabelião imparcial, é a garantia de que o contrato foi verificado e de que o consumidor recebeu todas as orientações necessárias; sem esse controle, a parte mais fraca da relação fica totalmente vulnerável”, afirmou.

Parecer jurídico aponta fragilização da proteção

No debate, também foi apresentado estudo elaborado pelo advogado Luís Fernando Massonetto, professor-doutor de Direito Econômico da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (USP), a pedido do Instituto Brasileiro de Direito Econômico e Políticas Sociais (IBDEPS).

O parecer sustenta que a dispensa da escritura pública reduz a proteção ao consumidor e abre espaço para contratos lesivos, fraudes e até facilitação de lavagem de dinheiro em operações imobiliárias.

Ao analisar o papel do sistema notarial, Massonetto argumenta que a substituição da fé pública por instrumentos particulares transfere ao mercado a responsabilidade de assegurar a segurança jurídica das transações, alterando fundamentos institucionais da economia. “O sistema notarial latino opera como infraestrutura pública de coordenação, isto é, como instância que antecede e viabiliza o próprio funcionamento dos mercados ao estabilizar direitos e reduzir incertezas. Transferir essa função à lógica concorrencial significa submeter a produção da confiança – que é um bem público – a incentivos privados, fragmentando os critérios de validação e ampliando o risco de assimetria informacional e litigiosidade”, afirmou.

Na avaliação do professor, o sistema notarial brasileiro integra a governança econômica do país e contribui para a redução de custos de transação e riscos sistêmicos. “O notariado se constitui em uma camada sólida que confere segurança jurídica ao ambiente de negócios, à medida que garante a simetria das informações entre as partes, de modo a proteger o consumidor, o que funciona como fator de prevenção ao aumento da litigiosidade”, concluiu.

A decisão do STF deverá consolidar o entendimento sobre a necessidade ou não de escritura pública em contratos imobiliários com alienação fiduciária fora do sistema financeiro, tema com potencial de impacto direto sobre consumidores e o mercado imobiliário em todo o país.