Apartamentos do Minha Casa, Minha Vida viram Airbnb em São Paulo

247 - Apartamentos financiados pelo programa Minha Casa, Minha Vida e erguidos com incentivos fiscais destinados à habitação popular em São Paulo estão sendo ofertados em plataformas de aluguel de curta temporada, como o Airbnb, em vez de servirem como moradia permanente, informa a BBC News Brasil.

Imóveis classificados como Habitações de Interesse Social (HIS), que recebem benefícios municipais e podem ser financiados com condições facilitadas pelo programa federal, estariam sendo utilizados como hospedagem temporária, inclusive em regiões centrais da cidade, onde há forte expansão de lançamentos imobiliários.

Para verificar a prática, um repórter da BBC se passou por investidor interessado em adquirir unidades para exploração no Airbnb e visitou empreendimentos construídos com incentivos fiscais concedidos pela prefeitura para moradias populares. As visitas foram registradas com câmera escondida. Em um dos encontros, um corretor da construtora Magik estimou que, em determinados prédios da empresa, até metade dos apartamentos estaria anunciada na plataforma de aluguel por temporada.

Ao ser questionado se seria possível utilizar as unidades apresentadas para esse tipo de locação, o corretor respondeu: "Esses apartamentos foram feitos justamente para isso", sem saber que estava sendo gravado.

Desde maio de 2025, porém, decreto da Prefeitura de São Paulo proíbe que unidades classificadas como HIS sejam destinadas à locação de curta temporada. A maior parte dos imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida na capital paulista se enquadra como HIS ou como Habitação de Mercado Popular (HMP), modalidade que também passou a ter o aluguel temporário vedado pela norma municipal.

Procurada, a prefeitura informou, por meio da Secretaria de Habitação, que fiscaliza a comercialização de quase 90 mil moradias de interesse social na cidade. De acordo com o município, já foram emitidas 704 notificações e aplicadas 38 multas por irregularidades, somando R$ 39 milhões.

A construtora Magik declarou que, embora possam ocorrer “falhas pontuais de comunicação em interações comerciais”, seus procedimentos internos impedem a conclusão de operações em desacordo com a legislação. A empresa afirmou ainda atuar há mais de 50 anos no setor, ter “pleno conhecimento das restrições legais” relacionadas às moradias populares e considerar “relevante o debate público sobre a correta aplicação das políticas de habitação social”.

Boom de estúdios e incentivos públicos

O Minha Casa, Minha Vida tornou-se um dos principais motores do mercado imobiliário brasileiro. Dados do governo federal indicam que, entre agosto de 2024 e julho de 2025, cerca de 70 mil apartamentos foram comercializados pelo programa na cidade de São Paulo, o equivalente a 60% de todas as vendas de imóveis no período.

Na Faixa 1, destinada a famílias com renda de até R$ 2.850 mensais, o subsídio pode chegar a 95% do valor do imóvel. Nas demais faixas, que contemplam rendas de até R$ 12 mil, o financiamento ocorre com juros inferiores aos praticados por bancos privados, graças à atuação da Caixa Econômica Federal, o que pode representar desconto de quase R$ 200 mil no preço final.

A arquiteta Paula Victória de Souza, pesquisadora do Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade (LabCidade), da Faculdade de Arquitetura da USP, afirma que as políticas recentes impulsionaram um “boom de unidades de até 35 metros quadrados” no município. Segundo ela, esses estúdios e microapartamentos se concentram especialmente em bairros centrais. Souza questiona a adequação desse padrão para famílias. “Que qualidade de vida uma família de três pessoas pode ter em uma residência desse tamanho?”, indaga. Ela acrescenta: “Muitos desses imóveis não têm paredes nem divisões, todo mundo vai ter que dividir o mesmo quarto”.

Para a arquiteta, a concessão de subsídios e incentivos públicos a esse tipo de unidade pode favorecer usos distintos da moradia permanente, como o aluguel por curta temporada.

Suspeitas de fraudes e investidor com 25 unidades

O veto municipal ao aluguel temporário de HIS foi anunciado após reportagens, estudos acadêmicos e manifestações do Ministério Público apontarem que parte dessas unidades vinha sendo adquirida por compradores de alta renda. Em um dos casos citados pelo Ministério Público à BBC, um investidor teria comprado 25 unidades classificadas como HIS.

O Ministério Público de São Paulo informou estar investigando 8.300 possíveis fraudes na aquisição de moradias de interesse social entre março e outubro de 2025.

A geógrafa Letícia Tsukada de Araújo, da USP, identificou em estudo realizado em 2025 “um aparente processo em curso de conversão de imóveis [de residência para unidade de locação], aumento de aluguel e deslocamento de moradores, o que reforça a segregação socioespacial e a periferização”. Segundo ela, parte significativa dos novos estúdios estaria sendo comprada por pessoas com perfil de investidor, que transformam o imóvel em fonte de renda. 

O Airbnb afirmou estar alinhado às políticas de moradia social da cidade, mas declarou que “busca atuar com prudência e cautela para não cercear indevidamente a liberdade e as garantias constitucionais dos usuários da plataforma”. A empresa acrescentou não dispor de “expediente legal” para fiscalizar os imóveis anunciados.

Brechas no programa federal

A investigação também identificou tentativas de contornar as regras do Minha Casa, Minha Vida. Em contato por mensagem com uma corretora ligada à construtora Cury, o repórter foi informado de que não poderia financiar pelo programa devido à renda. Ao sugerir que o imóvel fosse adquirido em nome da esposa e transferido posteriormente, recebeu a resposta: “Então de repente a gente consegue fazer somente no nome dela. Que você acha da gente marcar uma visita, fazer uma análise?”.

Segundo o Ministério Público, registrar imóvel em nome de terceiros para burlar critérios de um programa habitacional pode configurar crimes como falsidade ideológica e estelionato.

A Cury declarou que divulga as regras de aquisição em seus materiais e estandes e que, em março de 2025, anunciou o direcionamento integral das unidades HIS às pessoas enquadradas nas faixas salariais do programa. A empresa afirmou ainda que, caso a negociação tivesse avançado, a verificação documental impediria a conclusão da venda.

Para Paula Souza, práticas desse tipo “estão subvertendo o objetivo dos programas [de habitação]”. Ela ressalta: “[Nossa intenção] não é acabar com Minha Casa, Minha Vida nem com as políticas de habitação de interesse social, muito pelo contrário, é garantir que essas políticas de fato cheguem às famílias para quem esses programas foram desenhados”. A professora Raquel Rolnik, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e ex-relatora da ONU para o Direito à Moradia Adequada, avalia que “há uma omissão” no regulamento do programa nas faixas acima da Faixa 1. Para ela, “é um problema, porque não deveria se usar financiamento federal subsidiado para produzir unidades para locação em Airbnb”. Rolnik afirma ainda que, no modelo atual, “não existe um compromisso de vincular esse crédito exclusivamente às necessidades habitacionais”.

Dados da Fundação João Pinheiro mostram que o número de pessoas sem moradia adequada na Região Metropolitana de São Paulo passou de 570 mil, em 2016, para 605 mil em 2023. O cenário indica que a ampliação da oferta de unidades classificadas como populares não tem sido suficiente, por si só, para reduzir o déficit habitacional na maior cidade do país.